，毕竟他们的经济发达程度比我们要高，走得更快。我原来一直说美国在过去的15年上涨的速度也很快，但是近些年一直稳定在社会消费品总额的29%到35%之间，他们发展的好的是怎么做的？都不是在平台上去解决的，更多的是通过垂直，在自己做的线上平台去实现的。

  第二是看本质，我们为什么在这里面没有说要去投这个网，那个网，把大悦城搬到线上来卖货。如果相信商业地产这个行业存在以及实体商业还存在的话，那么一定要思考你的行业的本质是什么？

  一个中心是地缘中心，你干实体商业的就是地缘辐射优势，如果你的项目在北京，北京就是你的地缘优势，你就夯实地缘辐射。

  两个基本点，一个是体验，一个是平台，我们第一步要做足体验，第二说平台其实是营造一个空间，是客人聚会的东西。

  另外，我们不是单纯的渠道化，我们最害怕的就是把整个商业视为一个零售的渠道，把一件商品首先就按成本核算市场的价格要卖多少，这东西太直接。

  其实一定有一个更高的价值点在里面，如果一个商业我们永远定位为它是一个纯粹的渠道，那么这是必死无疑的，它必须是一个平台。同时它也是塑造一个品牌的形象，这个品牌的价值，相比商家的品牌价值应该是更大的，跟顾客之间的接触更深、连接更强。

  我们来说购物中心是干什么的，商业地产是什么行业？商业地产是应该用地产的产业链来思考的吗？其实不是。如果我们把它当房地产业，我们就搞错了。所以我提出来，要用服务业的思维，用服务业的视角，来重构商业地产的核心竞争力。

  更重要的是，要通过消费者洞察、消费者连接，满足他们的需求，进行消费者教育，最终实现消费者升级，然后再作消费者洞察，形成这样一个闭环。我们现在做商业地产的互联网应用也应该是沿着这个方向来走，按照服务业的方向来打造。

  我们说实体商业是经营什么的，原来的观点是很粗糙的，我们是向商家收租金的，是做B2B的。那么我们其实就是干什么？所有的B2B行业，我认为都应该是免费的，但凡B2B行业都应该是免费的。那我们是干什么的呢？

  实际上是B2C2B，无论你是做百货还是购物中心，我们是做B2C2B，我们一定经营的是客群。这栋楼我们的核心价值是什么？这栋楼的核心资产是一栋楼，但对于商业地产你们更要看成这个核心的资产是客人，谁拿走了你的客人，这个资产就是不值钱的。所以我们是做B2C2B的。

  我们这个年代是进入到内容为王和服务为王的时候，所有的想法，任何一个时间里一个企业不要想着把所有的东西都做轻，运营太轻的东西，未来都是不太值钱的东西。

  首先把资产做轻了，第二把运营做轻了，看起来这是省事了。但真正对未来来讲，省事好干的事都已经不存在了，都没了，或者被免费化了。所以重要的还是要运营做重做实，一方面要付出辛苦，一方面要多动脑做创新。

  我们公司专门指定了一个创新小组，这个部门我每年都给它一定的费用，好几百万，但是我对它的要求是：第一，你必须要花出去。第二，至少一年要做十件事，哪怕十件事全错了，你也得去做，去不停地摸索，不停地要有一些新的想法。

  他们原来也碰过一点交易、也碰货，但是我跟他们说，好歹是个噱头，你们去玩吧。但是从内心来讲，这几年最最重视的是基础设施建设，就是在IT方面的投入。我们这栋楼，有的说只要一上app了，就感觉是玩大数据了。但如果很多商业连数据采集都不完整，提什么互联网化、提什么大数据。所以探索互联网应用的过程是一个非常漫长的过程，要不断探索，但首先要做好基础工作。

  我不知道购物中心互联网应用的未来是什么，但我们线上的这一块业务我们有一个原则，永远别碰交易，永远以社交和服务为核心。我们将来通过社交、通过服务，把这栋大楼IP化。因为你经营客群，必须要把大楼IP化，要通过这一些小IP烘托出自己要做的东西，把这一栋建筑IP化了，才能经营客群。我们的互联网思维，所有的东西都本着强化实体商业的核心竞争力去走。

  第一，采集数据。第二，对数据的挖掘。第三，互联网思维。购物中心要平台化，既然是平台一定有两个原则，一，界面友好。二，开放，不开放就不是一个平台。我们所有的事情都要开放。包括我们核心的这些销售数据，这个数据只有交流起来才能有价值。什么叫大数据？大数据一块是你把貌似不相关的东西能整合起来，把貌似无序，实际是有序的，它不是布朗运动。另外就是这一些数据要进行交换，只有交换才能产生价值，。

  我们做商业地产，我觉得永远要感谢互联网，有了真正的互联网之后，我们才能够，第一，实现了消费者主权。原来说消费者是上帝，可是从来谁当过上帝啊，因为你没有渠道，现在人人都是自媒体，有了消费者主权的时候，我们的好坏就分开了。第二，我们要做消费者的连接，要做消费者的关系，一切的一切绕着人来走。短期内，我认为实体商业做互联网还远远没到时候，但长久来看能想象的空间非常大。

  经常会有投资机构和我说，朝阳大悦城和西单大悦城做的那么好，为什么出租率才有95%，像上海等地有些经营不好的购物中心，出租率都达到都100%了。

  我说想要达到100%的出租率，把商铺租出去那还不容易吗？但是做好运营关键是一定要给调整留出操作的空间，每年旺季六七月份，暑期来临之前，还有寒假来临之前，我都要求出租率不准超过90%，要做好运营就要不停的调整、折腾，这样才可以保证这个购物中心能不断更新、保持长久的活力。

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