根据政府和企业两大投资运营主体相互制约抗衡的特点，本文尝试利用SWOT组合分析，结合外因，探索与我国情况相适应的投资运营模式，并结合国内外物流园区的投资运营经验，分别对以下投资运营模式的合理性进行评价，探究政企合作的基础。

  取企业之优势，补政府之劣势。当企业物流投资及运营能力比政府更有效更成熟时，且市场比较完善稳定，土地使用权有偿出让模式可优先考虑应用。由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以制定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。这种方式吸引有投资固定资产意向，希望有更多自主经营权和支配权的物流公司入驻，政府不必承担风险，但会失去对土地的大部分管理和控制权，并难以分享经营利润。

  取政府之优势，补企业之劣势。此方式适用于当政府主导作用和意义比较大，市场不太完善但发展的潜在能力看好，且地价比较高的情况。由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目，并自行组建管理公司，对建成后的物流园区独立营运，并获得所有项目的收益，同时承担全部风险。或政府派驻的开发机构先投资建设基础设施，由中标公司投资主要物流设备及相关设施，组建管理公司后对物流园区进行营运，同时承担风险。政府派驻的开发机构通过出租获利。这种方式根据政府投资和技术管理能力，灵活自行运营或引入第三方物流公司进驻。但政府开发机构要承担全部（自行营运）或部分（招标营运）风险。在有第三方参与情况下，收益减少。

  先发挥企业优势，后回归政府优势，先企业后政府分享收益并承担风险。在企业能通过自身管理和技术优势，运营获取利润，但对长期风险估计不足的情况下，或政府用于限制国外竞争者建设势力扩张的情况下，可考虑此方式。通过给予开发适当的土地、税收政策和市政配套有关政策，由开发商主导项目建设和投资，允许开发商在项目建成后一段时间通过运租赁、转让或合资方式获得利润，并将项目完好、无条件移交给政府。这种方式可降低政府开发机构的投资风险，但会失去项目控制权和管理权，并可能会偏离项目功能定位。

  在企业和政府建设运营目标一致，能力相当，且优势可有效互补的情况下，可选择此运营模式。政府开发机构以土地及项目的经营权为股本，选择具有资金及技术管理优势的第三方物流公司为合资方，共同建设运营项目，收益按股份分红。这种方式充分的利用第三方物流公司的技术和管理优势，各自发挥所长。但由于各参与方企业文化，经营方式，管理模式各有差异，可能会因矛盾而经营不良。

  从投资组合角度分析，我国绝大多数的物流园区都是从生地开始，采取投资组合形式下，政府的优势有助于物流园区开发建设初期。但是物流园区多由政府主管部门或其直属企业以土地形式投资控股，这必然造成政企不分的局面。因此，关于投资主体问题，既要明确投资主体本身，也要明确投资主体和运营主体的关系。

  从运营管理角度分析，物流园区需要长期经营，则需要一个明确的运营主体，而这个运营主体不应该是各自为政或者只有管理主体而没有运营主体。单一的通过招商而转让或租赁土地的方式是难以形成真正意义上的运营主体的。因此，要建立和完善现代企业管理制度来确定职责和义务范围。

  从项目投资营运者收益模式分析，一方面，政府收益模式不应偏离其长期整体的公益性原则；另一方面，企业收益模式应该更体现集约化的效用。因此独立的运营机构既能保证投资者利益，又规范投资营运者的行为。

  更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国物流园区开发运营及投融资战略规划研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。